Ипотека под напряжением: банки снижают ставки, но спрос по-прежнему сдержан
Апрель 2025 года ознаменовался снижением ставок по рыночной ипотеке сразу у нескольких крупных банков, включая Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк и Абсолют Банк. Несмотря на это, ипотека в России остается недоступной для большинства заемщиков: даже после корректировок ставки сохраняются на уровне 25–27% годовых, что делает их заградительными для массового спроса.
Банки идут на уступки
Сбербанк первым объявил о смягчении условий. С апреля 2025 года ставки по ипотеке на покупку жилья через сервис «Домклик» снижены на 1,5 процентного пункта. Минимальная ставка теперь составляет 25,4% для новостроек и 25,8% для объектов на вторичном рынке, при условии применения всех возможных скидок. Программа «Строительство жилого дома» также стала доступнее: ставка по ней уменьшилась сразу на 2 п.п. и стартует от 26,8%.
ВТБ последовал примеру конкурента: в зависимости от условий сделки банк снизил ипотечные ставки на 1,1–1,6 п.п. Кредиты на покупку квартир и апартаментов теперь доступны от 26,7%, а на строительство домов — от 27,4% годовых.
Снижение ставок объявили также Совкомбанк (на 1 п.п., до 27,99%) и Абсолют Банк (до 25,84% на новостройки и на 2,2 п.п. на нецелевые кредиты под залог недвижимости).
Но ипотека всё ещё не для всех
Несмотря на постепенное снижение, текущие ставки по-прежнему остаются крайне высокими. Эксперты подчеркивают: для восстановления полноценного спроса на ипотечные кредиты ставки должны опуститься как минимум до уровня 15% годовых. Только тогда можно будет ожидать возвращения массового интереса к жилищному кредитованию.
На фоне высокой ключевой ставки и ужесточения требований к заемщикам большинство потенциальных покупателей либо отказываются от планов по приобретению жилья, либо ищут альтернативы — например, аренду или участие в кооперативах.
«Сельская ипотека»: пересмотр условий, но не перезапуск
Параллельно с рыночной ипотекой обсуждаются и изменения в госпрограммах. Так, Минфин пересмотрел условия участия в программе «Сельская ипотека». Теперь взять кредит по льготной ставке до 3% смогут только те, кто трудится в агропромышленном комплексе, социальной сфере, ветеринарии или занимается предпринимательством в сельхозсекторе. Также к участию допускаются участники СВО и их супруги.
Ужесточаются и требования к подтверждению занятости: каждые полгода заемщик обязан сообщать банку, где он работает. В случае нарушения этого условия банк получит право пересмотра процентной ставки.
Тем не менее, программа пока фактически не работает. Как отмечают в Ассоциации деревянного домостроения, с сентября 2024 года выдача кредитов по программе не ведется, несмотря на утвержденное постановление. По словам члена правления АДД Андрея Елукова, пока остаются неясности в части подтверждения занятости для индивидуальных предпринимателей.
Что дальше?
Снижение ставок — безусловно, шаг в правильном направлении. Оно может немного оживить рынок, особенно в сегменте новостроек, где застройщики дополнительно предлагают субсидии и скидки. Однако устойчивого восстановления ипотечного рынка ждать пока рано: высокая стоимость кредитов, ограничения по доходу и занятости, а также высокая нагрузка на семейные бюджеты продолжают сдерживать спрос.
Реальное оживление возможно только при более глубокой коррекции ставок и повышении доступности жилья, особенно в регионах. Кроме того, требуется перезапуск и обновление условий госпрограмм, которые могли бы стимулировать не только спрос, но и развитие территорий.