+7 (812) 244-49-67

Новости

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

27.04.2017

Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, то арендатор вправе продолжать пользоваться имуществом.

Это возможно только в следующих случаях:

  • возражения со стороны арендодателя отсутствуют,
  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности.

Пока стороны не заключат договор аренды на новый срок, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ). С момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок условие об арендной плате не изменяется (п. 4.2 постановления № 73).

Арендатор государственного или муниципального имущества предложил арендодателю заключить договор аренды на новый срок, но получил отказ. Как арендатору защитить свои права?

В зависимости от того, заключил или нет арендодатель договор с другим лицом, арендатор может обратиться в суд с требованием либо о понуждении арендодателя заключить договор аренды, либо о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды и взыскании убытков.

Если договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции (есть задолженность по арендной плате или решение об ином порядке распоряжения имуществом), арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления № 73).

Право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона уклоняется от его заключения, закрепляет пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (п. 4.5 постановления № 73).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе по своему выбору потребовать в суде:

  • перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,
  • только возмещения убытков.

Такие правила установлены пунктом 4.4 постановления № 73, частью 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции и статьей 621 Гражданского кодекса РФ.

Стороны заключили договор аренды государственного или муниципального имущества. Можно ли переуступить права и обязанности арендатора без проведения торгов?

Нет, нельзя.

Договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования, можно заключить только по результатам проведения торгов, при этом есть некоторые исключения (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Можно ли заключить договор аренды государственного и муниципального имущества, если в пользование передается часть объекта недвижимости?

Да, можно.

Гражданский кодекс РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (ст. 606 ГК РФ).

При этом заключить договор аренды части земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно только в том случае, если предварительно будет проведен кадастровый учет соответствующей части земельного участка. Если такой договор заключен на год и более, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Однако арендаторы земельных участков вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

Такие разъяснения дал Пленум ВАС РФ в абзацах 6 и 7 пункта 9 постановления № 73.

Может ли арендатор объединить несколько арендуемых земельных участков и получить объединенный участок в аренду, если условия таких договоров аренды одинаковы?

Законодательного запрета на совершение таких действий нет. Однако если размер и порядок определения арендной платы и сроки договоров аренды различаются, то такие участки не могут быть объединены по просьбе арендатора. На это указал Президиума ВАС РФ в постановлении от 8 октября 2013 г. № 3463/13. При этом фактически заявление арендатора об объединении земельных участков преследует цель обойти состоявшиеся торги.

Разъяснение Президиума ВАС РФ разрешило вопросы, не урегулированные статьей 11.6 Земельного кодекса РФ о порядке объединения земельных участков. Поскольку нередко за желанием арендатора осуществить формальную процедуру объединения земельных участков на самом деле стоит интерес в получении в аренду земельного участка без торгов.

Помимо этого нужно иметь в виду особенности объединения территориальных зон земельных участков (к примеру, зон активного отдыха на территориях зеленых насаждений общего пользования и зон общественно-деловой застройки и др.).

Хотя отношения по объединению территориальных зон земельных участков регулируются не столько земельным, сколько градостроительным законодательством, связь между арендой земельных участков и объединением их территориальных зон имеет практическое значение. В частности, в постановлении от 18 июня 2013 г. № 727/13 Президиум ВАС РФ указал: если земельный участок расположен в двух различных территориальных зонах, то получить его под строительство посредством предварительного согласовании места размещения объектов невозможно. Этот вывод Президиум ВАС РФ сделал, исходя из положения о запрете формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, которые расположены в различных территориальных зонах (ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Архив новостей

С вами свяжется наш консультант

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

×
Яндекс.Метрика