+7 (812) 244-49-67

Новости

Строительство на государственных или муниципальных земельных участках

27.04.2017

Если строительство планируется на публичном земельном участке, возможны следующие варианты возложения на застройщика обязательств по строительству социальных объектов.

Nota bene!

Под инженерной инфраструктурой обычно понимается система коммуникаций объектов водоснабжения, канализации, тепло-, электро- и газоснабжения, связи (электрические и иные сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и т. д.).

Развитие застроенных территорий. В некоторых случаях закон прямо предусматривает возможность возложения обязательств по строительству социальной инфраструктуры на застройщика. Например, в договор о развитии застроенных территорий может быть включено условие об обязанности компании осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застроенной территории (п. 1, 2 ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). Договор может содержать условия о передаче этих объектов по окончании строительства в муниципальную собственность за плату или бесплатно. Это подтверждает и судебная практика (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.12 по делу № А40-127024/11-21-1130).

Комплексное освоение участка в целях жилищного строительства. Муниципальный или государственный орган власти может предоставлять земельные участки застройщикам для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ).

Формулировка о том, что работы застройщика могут включать в себя не только жилищное, но и иное строительство, с одной стороны, позволяет предусмотреть в договоре условие о возложении на застройщика обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры.

С другой стороны, в рамках договора аренды для комплексного освоения закон прямо говорит лишь об обязанности по обустройству территории в виде работ по строительству объектов именно инженерной (а не социальной) инфраструктуры, которые затем застройщик передает в муниципальную собственность на договорных условиях: возмездно или безвозмездно (подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, см. постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.11 по делу № А33-13981/2010, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.12 по делу № А76-15010/201). Включать же в договор иные требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут за собой дополнительные расходы победителя аукциона, недопустимо (п. 4 ст. 38.2 ЗК РФ). Тем самым договор аренды земельного участка для комплексного освоения может предусматривать обязанность застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры. Но условие об обязанности по безвозмездной или возмездной передаче таких объектов в государственную или муниципальную собственность может рассматриваться как противоречащее пункту 4 статьи 38.2. Земельного кодекса. Поэтому компания скорее всего вправе оспорить такое условие договора как противоречащее закону. Правда, в судебной практике аналогичных дел пока нет возможно, причина в том, что территорий для комплексного освоения земельных участков не так много.

Инвестиционные договоры (контракты). При строительстве на государственных (муниципальных) участках по-прежнему распространена практика заключения инвестиционных контрактов. Предметом такого контракта может быть реализация инвестиционного проекта, который включает в себя инвестирование и производство строительных и подготовительных работ, например, по сносу имеющихся зданий и сооружений и строительству жилых домов с объектами социальной инфраструктуры, а также инженерной инфраструктуры. Результат инвестиционной деятельности распределяется между участниками инвестконтракта согласно условиям этого контракта (см. постановления ФАС Московского округа от 12.12.12 по делу № А40-4613/12-11-42, от 07.05.10 по делу № А41-18516/09).

Иногда в инвестконтрактах обязательство компании по созданию объектов социальной инфраструктуры выглядит иначе. Компанию не обязывают самостоятельно строить эти объекты, но в инвестконтракт включается условие о ее финансовом участии в развитии социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города. Такую практику суды признают соответствующей действующему законодательству: в силу принципа свободы договоров (ст. 421 ГК РФ) стороны свободны в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом (постановления Президиума ВАС РФ от 05.02.13 № 12444/12, от 11.10.11 № 5495/1).

Проблема здесь кроется в следующем: обычно компания, заинтересованная в осуществлении своего строительного проекта, просто вынуждена согласиться на финансирование инфраструктуры, потому что иначе с ней не заключат инвестконтракт и не выдадут необходимую разрешительную документацию. При этом компания не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя обязательства по перечислению денежных средств на создание инфраструктуры (ст. 309, 310 ГК РФ). Но вот потребовать от органов власти выдачи необходимой разрешительной документации на том основании, что она перечислила деньги на финансирование инфраструктуры, компания не вправе: публично-правовые (властно-распорядительные) полномочия госорганов не являются встречными гражданско-правовыми обязанностями по отношению к обязательствам компании в части финансирования создания инфраструктуры. Понудить к исполнению публично-правовых полномочий можно только путем оспаривания действий, бездействия, незаконных решений (постановления Президиума ВАС РФ от 05.02.13 № 12444/12, от 03.04.12 № 17043/11). Поэтому нужно учитывать, что, если компания подписала такой договор, оспорить положения об обязанности построить или профинансировать строительство объектов социальной инфраструктуры скорее всего не получится.

Читайте:

Строительство на собственном земельном участке

Отказ в выдаче градостроительного плана

Дополнительные согласования до выдачи градостроительного плана

Создание социальных объектов при комплексном освоении территории по сути тоже не урегулировано

Источник — журнал Юрист компании

Архив новостей

С вами свяжется наш консультант

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

×
Яндекс.Метрика