+7 (812) 244-49-67

Новости

Приобретение всех долей одним лицом прекращает режим общей долевой собственности

27.04.2017

Суть дела: изменение правового режима недвижимой вещи как единого объекта

В 2006 году на основании договора о совместной деятельности компания приобрела 231/232 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости производственный цех. Право на эту долю было зарегистрировано в ЕГРП. Спустя год компания по договору купли-продажи приобрела права на оставшуюся долю в общей собственности на вышеуказанный объект, зарегистрировала права на нее в ЕГРП и таким образом стала собственником 100 процентов долей в праве на производственный цех. В ноябре 2008 года компания обратилась в территориальное управление Росрегистрации (далее управление) с заявлением повторно выдать свидетельство о госрегистрации на объект недвижимого имущества и внести изменения в ЕГРП в части наименования вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную собственность. Но в выданном компании повторном свидетельстве о госрегистрации было указано право на 231/232 доли в праве общей долевой собственности, а на оборотной стороне было отмечено, что компания является собственником оставшейся 1/232 доли. Полагая, что допущена техническая ошибка, компания обратилась в управление с заявлением о ее исправлении, но получила отказ. Собственник подал в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявление о признании данного отказа незаконным, а также об обязании управления исправить техническую ошибку путем изменения сведений в ЕГРП в части вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную собственность.

В чем заключается основной вопрос

В данном деле фактически имеет место некоторая конкуренция норм гражданского законодательства и законодательства о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

С одной стороны, по смыслу положений статьи 244 Гражданского кодекса, как только все доли в собственности на объект недвижимости переходят к одному лицу, в отношении этого имущества прекращается режим общей долевой собственности и данное лицо становится его единоличным собственником. Соответственно, в рассматриваемом деле в выданном компании повторном свидетельстве вид зарегистрированного права был указан неправильно.

Но с другой стороны, управление формально ничего не нарушило, поскольку руководствовалось положениями законодательства о регистрации прав.

Основания отказа. Отказывая в исправлении технической ошибки, управление сослалось на статью 14 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее закон № 122-ФЗ) и пункты 19, 74 Правил ведения ЕГРП и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 (далее Правила ведения ЕГРП). Отказ был обусловлен тем, что право собственности общества на доли зарегистрировано на основании разных правоустанавливающих документов за разными регистрационными номерами.

В соответствии со статьей 14 закона № 122-ФЗ свидетельством удостоверяется проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Согласно пункту 19 Правил ведения ЕГРП, в графе реестра документы-основания указываются основные сведения о документах, на основании которых принято решение о госрегистрации права. Сведения, указываемые в графах свидетельства, определены в пункте 74 Правил ведения ЕГРП. В частности, указываются реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право, и вид зарегистрированного права. В случае общей долевой собственности свидетельство выдается каждому из сособственников, а сведения об иных участниках долевой собственности и размере их доли указываются на оборотной стороне свидетельства.

Согласно пункту 1 Инструкции О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав , утвержденной приказом Минюста России от 18.09.03 № 226, по ходатайству (заявлению) правообладателя ему может быть повторно выдано новое свидетельство. В графы этого свидетельства вносятся сведения, содержащиеся в ЕГРП на дату его выдачи.

Соблюдение формальных требований. На момент обращения компании в управление с заявлением о повторной выдаче свидетельства в ЕГРП имелись две записи за разными регистрационными номерами о госрегистрации права собственности этой компании на производственный цех, которые были внесены на основании разных правоустанавливающих документов. Поэтому формально управление выдало свидетельство строго в соответствии с Правилами ведения ЕГРП, указав в нем именно тот вид права, который был внесен в реестр.

Каких-либо положений, прямо обязывающих управление внести изменения в реестре в части режима права собственности в случае приобретения одним лицом всех долей в праве собственности на недвижимость, в законе № 122-ФЗ и Правилах ведения ЕГРП не указано.

Выводы суда первой инстанции. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области согласился с доводами управления и отказал компании в удовлетворении заявления. Суд принял во внимание, что, согласно пункту 1 статьи 21 закона № 122-ФЗ, технические ошибки в записях, допущенные при госрегистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Если техническая ошибка допущена не только в ЕГРП, но и в свидетельстве о регистрации права, то лицо, которому ранее было выдано это свидетельство, может ходатайствовать о выдаче нового свидетельства (п. 72 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.02 № 184).

Но в данном случае, по мнению суда, никакой технической ошибки не было. В выданном компании свидетельстве о регистрации права были указаны сведения, содержащиеся в ЕГРП на дату его выдачи, как того требуют Правила ведения ЕГРП.

Выводы апелляции и кассации. Впоследствии вышеуказанные выводы полностью поддержали и вышестоящие инстанции. При этом Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отметил, что действующим законодательством не предусмотрено объединение долей в целую часть, поскольку регистрация произведена на основании двух отличных друг от друга правоустанавливающих документов (постановление от 27.11.09 по делу № А56-20086/2009). А кассационная инстанция, фактически согласившись с тем, что принадлежность всех долей означает прекращение режима общей долевой собственности, тем не менее указала, что компетенция регистрирующего органа определена законом № 122-ФЗ и он совершает регистрационные действия по результатам правовой экспертизы представленных документов, а не по результатам толкования норм законодательства. Поэтому факт приобретения одним лицом по различным правоустанавливающим документам всех долей в праве общей долевой собственности не может служить для управления основанием для изменения прежних записей, совершенных в соответствии с этими правоустанавливающими документами (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.10 по делу № А56-20086/2009).

Позиция Высшего арбитражного суда

Высший арбитражный суд не стал заострять внимание на Правилах ведения ЕГРП и руководствовался исключительно нормами закона. В постановлении № 9702/10 содержится следующий вывод суда: если собственником всех долей в праве на недвижимую вещь становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим недвижимой вещи как единого объекта. В этом случае отказ во внесении сведений в реестр по мотиву возникновения прав собственности на доли по разным основаниям не допускается.

Обоснование позиции. Высший арбитражный суд обратил внимание на то, что, согласно пункту 1 статьи 2 закона № 122-ФЗ, госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. По смыслу данной нормы такое подтверждение должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса без искажения содержания правового режима собственности в отношении объекта недвижимости. Следовательно, если режим собственности изменился в силу положений статьи 244 Гражданского кодекса, то сведения в реестре тоже должны измениться.

Результаты рассмотрения дела. Высший арбитражный суд отменил решения и постановления всех инстанций по делу и принял новое решение: признать незаконным отказ управления и обязать управление Росреестра (за время рассмотрения дела изменилось наименование регистрационного органа) внести изменения в ЕГРП в части вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную собственность.

Значение постановления ВАС РФ

Содержащееся в постановлении № 9702/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Необходимо также отметить, что ситуация с прекращением режима общей долевой собственности в случае приобретения одним лицом прав на все доли очень похожа на ситуацию с приобретением одним лицом всех помещений в здании. В последнем случае приобретатель фактически становится собственником здания как единого объекта, хотя по данным ЕГРП он является собственников отдельных объектов помещений. Эта ситуация была решена в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания. Собственник всех помещений в здании вправе, обратившись с заявлением к регистрирующему органу, избрать правовой режим здания как единого объекта. В таком случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения. Ситуация с приобретением всех долей в праве общей долевой собственности решена в постановлении № 9702/10 похожим образом.

Вопрос в тему

При объединении долей Росреестр обязан изменить режим права собственности в ЕГРП самостоятельно или по заявлению правообладателя?

По смыслу постановления Высшего арбитражного суда № 9702/10 основанием для изменения в реестре сведений о режиме права собственности на объект (с долевой общей на частную) должно стать заявление правообладателя.

Что суды понимают под технической ошибкой в ЕГРП и свидетельстве о госрегистрации права?

В сложившейся арбитражной практике под технической ошибкой понимается такое несоответствие между документами, представляемыми на госрегистрацию прав, и записями в ЕГРП, которое после исправления не влечет изменения прав, поскольку права на имущество могут быть изменены только на основании правоустанавливающих документов (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.10 по делу № А32-11332/2009).

Существует ли норма о том, что при переходе всех долей в праве общей собственности к одному лицу режим общей собственности прекращается?

Нет, прямо об этом в Гражданском кодексе не сказано. Однако данный вывод следует из общего определения понятия режима общей собственности: это принадлежность имущества на праве собственности двум или нескольким лицам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

Основания внесения изменения в реестре сведений о режиме права собственности

Как указал Высший арбитражный суд, управлению следовало руководствоваться пунктом 9 статьи 12 закона № 122-ФЗ.

Согласно данному пункту, в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на соотвествующие разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела.

Хотя ситуация с объединением долей в праве общей долевой собственности в вышеуказанном пункте не названа, по всей видимости, Высший арбитражный суд применил его по аналогии закона либо расценил приобретение всех долей как другие соответствующие законодательству РФ действия с объектами недвижимого имущества.

Источник журнал Юрист компании

Архив новостей

С вами свяжется наш консультант

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

×
Яндекс.Метрика