+7 (812) 244-49-67

Новости

Использование неизолированной части помещения. Чем опасен договор аренды

27.04.2017

Сделка

Иногда возникает необходимость предоставить в пользование буквально несколько квадратных метров помещения, не обособленных стенами или перегородками. Например, когда надо поставить торговый лоток, аптечный киоск, установить торговый автомат, платежный терминал, банкомат. Оформление обычной аренды в таких случаях может обернуться признанием договора незаключенным. Чтобы обойти этот риск, прибегают к использованию альтернативных вариантов договоров. Но и они выручают не всегда.

Риски

Договор аренды должен содержать все необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Иначе такой договор считается незаключенным. Но с индивидуализацией неизолированной части помещения на практике возникают большие сложности.

Проблемы с регистрацией договора аренды. При заключении договора аренды части помещения на срок не менее 1 года возникнут проблемы с его регистрацией. Дело в том, что органы Росреестра отказывают в регистрации договора аренды части помещения, не имеющей обособленных границ. Для регистрации договора аренды части помещения требуется приложить к договору кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом некоторые суды полагают, что к договору нельзя приложить кадастровый паспорт помещения, на котором стороны самостоятельно обозначают передаваемую в аренду часть помещения. По мнению судов, сведения о сдаваемом в аренду объекте недвижимости для целей регистрации договора должны вноситься в ЕГРП только на основании документов, выданных соответствующими уполномоченными органами (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.12.08 по делу № А40-1273/08-121-6, от 30.09.08 по делу № А40-1269/08-94-10). При этом получить кадастровый паспорт с описанием неизолированной части помещения невозможно.

Незаключенность договора, не требующего регистрации. Если договор аренды заключен на срок меньше года, то индивидуализировать часть помещения можно путем ее самостоятельного обозначения как на кадастровом паспорте помещения, так и на схеме, составленной сторонами договора. Конкретизировать расположение части помещения относительно границ всего помещения можно, в частности, штриховкой или цветным выделением. Но даже такой вариант не гарантирует проблем с договором

Встречаются судебные решения, в которых договоры аренды неизолированной части помещения признаются незаключенными, даже несмотря на достаточную индивидуализацию объекта аренды. Так, в постановлении от 25.09.08 по делу № А29-525/2008 Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал на то, что недвижимой вещью является обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками (ст. 130 ГК РФ), поэтому предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками. При этом способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объектов гражданского оборота согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости является проведение государственного кадастрового учета, который в отношении неизолированных частей помещений не првоводится.

Кроме того, в пункте 27 рекомендаций научно-консультативного совета при федеральных арбитражных судах Волго-Вятского и Поволжского округов от 25.03.09 также указывается на то, что неизолированная часть нежилого помещения вообще не может быть предметом договора аренды. В таком случае стороны могут заключить договор, не поименованный в Гражданском кодексе. Но какой именно предмет договора подходит для данного случая, в рекомендациях не раскрывается.

Надо отметить, что такая жесткая судебная позиция не получила широкого развития. Возможно, потому, что даже к договорам о передаче в пользование частей зданий, не являющихся помещением (например, несущей стены или крыши здания и т. д.), Высший арбитражный суд рекомендует применять по аналогии положения законодательства о договоре аренды (п. 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64). Следовательно, к договору о пользовании частью помещения положения об аренде тоже могут применяться по аналогии.

Договор о предоставлении права приравнивается к аренде. На практике весьма распространены договоры о предоставлении права на размещение в помещении оборудования, о предоставлении места для размещения оборудования или о предоставлении права торговли в помещении, права использования помещения в целях осуществления определенной деятельности. При этом стороны исходят из возможности заключения договора, не предусмотренного законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Считается, что поскольку речь идет не об аренде, а о непоименованном в Гражданском кодексе договоре, то тем самым можно обойти требование об индивидуализации занимаемой части помещения без риска признания такого договора незаключенным. В том числе необязательно указывать не только границы, но даже площадь занимаемого помещения достаточно назвать адрес здания и этаж, на котором по договору разрешается, например, установить платежный терминал.

Но есть риск, что суд при толковании условий такого договора, содержания прав и обязанностей сторон, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса, все равно воспримет его как договор аренды, учитывая, что его цель передача на возмездной основе помещения во временное пользование, а это признак аренды (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.12.09 по делу № А40-94259/08-23-802).

Меры предосторожности

Если компания планирует оформить отношения по размещению оборудования или торговых лотков договором аренды, то срок аренды не нужно устанавливать равным году и выше это позволит избежать проблем с регистрацией. Кроме того, необходимо учитывать практику арбитражных судов соответствующего региона. В частности, в Волго-Вятском и Поволжском округах, как было указано выше, оформление подобных отношений договором аренды рискованно. В других округах есть шанс, что суд применит к данным договорам положения о договорах аренды хотя бы по аналогии, но для этого необходимо максимально подробно индивидуализировать предоставляемую часть помещения, выделив ее на прилагаемом к договору плане.

Договор о предоставлении права на размещение. Поскольку договор о предоставлении права на размещение оборудования или права на осуществление торговли в части помещения суды все равно рассматривают как аренду, использовать этот договор можно только на тех же условиях, что и договор аренды. То есть с подробной индивидуализацией части помещения и с учетом отношения арбитражных судов соответствующего региона к договору аренды в подобных обстоятельствах. Например, в одном из дел, рассмотренном Девятым арбитражным апелляционным судом (постановление от 10.03.09 по делу № А40-61348/08-23-554), речь шла о договоре о предоставлении права на размещение на 1 кв. м помещения платежного терминала. Суд указал, что договор не противоречит общим положениям Гражданского кодекса, и взыскал долг по оплате на основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса. При этом хотя суд не применил в данном случае положения законодательства об аренде напрямую, решающую роль сыграл факт индивидуализации части помещения в приложенной к договору схеме.

Договор возмездного оказания услуг. Еще один вариант, альтернативный аренде, это договор оказания услуг. На первый взгляд, под этот вид договора достаточно сложно подогнать отношения, которые по своей сути ближе всего к аренде. Однако суды воспринимают этот вариант достаточно благосклонно. Но только при определенных условиях.

Исходя из определения договора возмездного оказания услуг из статьи 779 Гражданского кодекса и согласно правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда, изложенной в пункте 1 информационного письма от 29.09.99 № 48, договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. Поэтому недостаточно просто указать, что исполнитель оказывает услуги по размещению определенного оборудования, необходимо перечислить, в чем именно заключается деятельность услугодателя. Обычно в таких случаях указывают, что исполнитель обязуется оборудовать для аппаратов (платежных терминалов, банкоматов) места, подготовить электрические розетки, поддерживать места расположения аппаратов в надлежащем состоянии, вести хозяйственное и противопожарное обслуживание.

Кроме того, важно избегать в таком договоре признаков аренды, а именно: из него не должно следовать, что для размещения оборудования заказчику передаются объекты недвижимости. Поэтому в отличие от аренды не нужно индивидуализировать конкретные места расположения автоматов и указывать площадь, которую они будут занимать. Во исполнение таких договоров составляют двусторонние акты, подтверждающие факт установки и подключения оборудования, а также акты об оказанных услугах, но не акт приемки-передачи части помещения. В результате суды приходят к выводу о том, что передача объекта недвижимости не производилась, это имущество из владения и пользования заказчика не выбывало, и квалифицируют договоры как договоры возмездного оказания услуг (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 21.07.09 по делу № А60-40089/2008-С4, Восточно-Сибирского округа от 25.03.10 по делу № А33-14855/2009, от 09.06.11 по делу № А58-6238/10).

Вопрос в тему

Почему нельзя получить кадастровый паспорт на неизолированную часть помещения?

Потому что часть 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости обязывает органы кадастрового учета отказывать в постановке помещения на кадастровый учет, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Совет в тему

Если размещение оборудования планируется в помещении, находящемся в оперативном управлении владельца, лучше применять договор оказания услуг.

Дело в том, что для аренды такого помещения требуется согласие собственника имущества Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (ст. 608 ГК РФ). При отсутствии такого согласия договор аренды недействителен. Но для заключения договора оказания услуг согласие собственника имущества не требуется.

Источник журнал Юрист компании

Архив новостей

С вами свяжется наш консультант

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

×
Яндекс.Метрика