+7 (812) 244-49-67

Новости

Долевое участие в строительстве жилья – как защитить интересы дольщиков. Подводные камни прадварительного договора

27.04.2017

Верховный суд обобщил практику по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья. Выработанные подходы позволяют защитить интересы дольщиков, если застройщики используют серые схемы

Купить квартиру в интересующей нас новостройке можно было только по предварительному договору. В нем сказано, что, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик зарегистрирует свое право собственности, мы заключим договор купли-продажи. Но деньги пришлось заплатить сразу (в качестве обеспечительного платежа). Сроки строительства затягиваются, и мы хотим выйти из этого проекта. По договору деньги нам вернут за вычетом неустойки. Можно как-то обойтись без потерь?

Да, у вас есть шанс вернуть всю сумму, причем с процентами. Похоже, ваш застройщик использует одну из распространенных обходных схем, чтобы не заключать обязательный в данном случае договор долевого участия в строительстве. Согласно Федеральному закону от 30.12.04 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов &lt,&hellip,&gt, (далее закон № 214-ФЗ), привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с правом получения по окончании строительства квартиры в собственность допускается только тремя способами на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов или через участие в жилищно-строительных либо жилищных накопительных кооперативах. Любые другие варианты являются незаконными, но тем не менее они очень популярны у застройщиков, потому что работать по договорам долевого участия в строительстве им труднее и дороже. На случай таких обходных схем в законе № 214-ФЗ предусмотрена специальная норма: гражданин может потребовать немедленного возврата денег, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того компенсации причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Оснований для удержания из этих сумм неустойки у застройщика в таком случае нет.

Вернуть деньги с процентами удается, в том числе если эти деньги были уплачены застройщику на основании предварительного договора. Но только если из этого договора видно, что застройщик собирался использовать полученные деньги на оплату строительства многоквартирного дома и взял на себя обязательство по окончании строительства передать готовую квартиру гражданину (см. п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда 04.12.13, далее обзор от 04.12.13). Причем в одном из примеров, приведенных в пункте 7 обзора от 04.12.13, гражданин помимо прочего успешно взыскал с застройщика в качестве своих убытков еще и проценты, которые он заплатил банку по кредиту (чтобы внести оплату по предварительному договору, гражданин взял кредит).

Я приобретаю квартиру по вексельной схеме: купил у застройщика вексель (по цене квартиры) и подписал с ним предварительный договор о том, что по окончании строительства мы заключим договор купли-продажи квартиры, а расплачиваться за нее я буду векселем. Это законная схема? Из нее можно как-то выпутаться, если я передумаю?

Такая схема незаконна, и вы можете вернуть свои деньги. Это еще один весьма распространенный вариант обхода требований закона № 214-ФЗ о том, что привлекать деньги граждан для долевого строительства жилых домов можно только определенными способами. В данном случае вы тоже можете на основании части 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ потребовать возврата уплаченных денег, процентов на эту сумму (в двойном размере по сравнению с установленным в статье 395 Гражданского кодекса) и возмещения убытков (п. 7 обзора от 04.12.13). Вообще вариантов серых схем, используемых вместо договоров долевого участия в строительстве, немало в том числе это может быть заключение предварительного договора и договора целевого займа (когда уплачиваемая застройщику сумма якобы является займом), заключение договора подряда или совместной деятельности. В любом случае, если можно доказать, что цель подобной схемы состояла в привлечении денежных средств граждан в долевое строительство, это значит, что застройщик нарушил часть 2 статьи 1 закона № 14-ФЗ, а значит, вы можете воспользоваться специальным способом правовой защиты, который назван в части 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ (потребовать возврата денег и проценты в двойном размере).

Я покупаю квартиру в новостройке по серой схеме через предварительный договор. Возврат денег с процентами это все, на что я могу рассчитывать? Мне важнее добиться получения квартиры, так как дом уже сдан в эксплуатацию, но застройщик тянет с подписанием основного договора купли-продажи. Я могу потребовать квартиру?

Можете, если вы полностью оплатили квартиру, а застройщик фактически передал ее вам. Еще одно условие в вашем договоре должны быть указаны характеристики, позволяющие идентифицировать квартиру. Верховный суд разъяснил, что гражданин вправе в судебном порядке потребовать признания права собственности на квартиру, несмотря на то, что застройщик не заключил с ним договор участия в долевом строительстве (п. 13 обзора от 04.12.13). В пример приведена такая ситуация: гражданин заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры, ее цена и срок заключения основного договора. Также гражданин якобы предоставил заем застройщику по цене квартиры (фактически оплатил ее). Дом был введен в эксплуатацию, но зарегистрировать право собственности на квартиру гражданин не мог, потому что у него не было договора участия в долевом строительстве. Тогда он в суде добился признания права собственности на квартиру. Суд указал, что фактически ответчик привлекал деньги граждан для строительства жилого дома, поэтому спорные правоотношения должны регулироваться законом № 214-ФЗ . Нормы этого закона направлены на защиту более слабой стороны отношений дольщиков, и лишение их результатов оплаченных ими строительных работ из-за неправильного оформления отношений противоречит цели и смыслу данного закона. Правда, нужно учитывать, что в этом деле суд принял во внимание, что истец фактически уже получил квартиру и проживал в ней. Это важный момент: во-первых, передаточный акт является одним из документов, которые выступают основанием для регистрации права собственности дольщика (ч. 2, 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, передача квартиры обязательное условие для подачи иска о признании права собственности на нее (п. 58 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22).

Можно ли оформить право на квартиру через суд, если мы приобрели ее по предварительному договору, дом фактически готов, но застройщик тянет с его введением в эксплуатацию? Мы опасаемся, как бы застройщик не перепродал квартиры по нескольку раз.

Да, в этом случае есть шанс оформить право собственности на квартиру. По закону одним из обязательных оснований для регистрации права собственности дольщика на квартиру (а значит, и для возникновения этого права) является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Но Верховный суд подтвердил, что дольщик может потребовать признания права собственности на квартиру и в доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Это возможно, если дольщик полностью внес оплату и получил квартиру (п. 16 обзора от 04.12.13). В том числе эта позиция распространяется на случаи, когда отношения с застройщиком были оформлены через серую схему (п. 17 обзора от 04.12.13). Но нужно учитывать, что подача такого иска возможна, только если застройщик нарушает свои договорные обязательства в частности, когда он просрочил сдачу дома в эксплуатацию и передачу квартиры в собственность дольщика (в делах, которые Верховный суд привел в пример, были именно такие ситуации).

Мы понимаем, что наш застройщик работает по серой схеме, но выбора у нас, к сожалению, нет. Будем платить по предварительному договору. Какие документы стоит проверить, чтобы в случае чего у нас был шанс добиться прав на квартиру хотя бы через суд?

Это комплексная и довольно масштабная задача. Без юриста тут скорее всего не обойтись. Необходимо проверить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется строительство (согласно пункту 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ, этот участок должен быть у застройщика в собственности, аренде или в особых случаях на праве безвозмездного срочного пользования). Также нужно знать, есть ли у застройщика разрешение на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ) и проектная декларация с информацией о нем самом и проекте строительства (ч. 1 ст. 3, ст. 19 закона № 214-ФЗ). Только при наличии всех этих документов у вас будет шанс оформить права на квартиру через суд, несмотря на неправильное оформление отношений по долевому строительству (п. 9 обзора от 04.12.13). Если хотя бы одно условие не соблюдено, добиться права собственности на квартиру скорее всего не получится (п. 19 обзора от 04.12.13). Но проблема в том, что применение серых схем как раз и вызвано отсутствием у застройщика тех или иных прав и разрешений. Это может быть связано с тем, что строительный проект заведомо незаконен и поэтому получить на него разрешение невозможно. Скорее всего легализовать такой проект не удастся и готовый дом будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Оформить в собственность квартиру в нем не получится даже через суд (п. 12 обзора от 04.12.13), кроме того, есть риск принудительного сноса дома. Но бывает и так, что у застройщика на стадии заключения договоров с гражданами просто временные трудности с оформлением отдельных документов, и эти трудности преодолимы. В таком случае, если вся необходимая документация будет оформлена в процессе строительства, у вас будут шансы оформить квартиру в собственность хотя бы через суд.

Нужно проверить и саму схему, которую использует застройщик. А именно: сможете ли вы доказать, что в действительности это не что иное, как долевое строительство. Например, если в рамках вексельной схемы вы покупаете вексель не у застройщика, а у формально посторонней компании, то доказать, что это на самом деле оплата квартиры, будет крайне трудно.

Я заключил с застройщиком не предварительный договор купли-продажи квартиры, а предварительный договор участия в долевом строительстве. В этом случае рисков меньше? Я смогу оформить права на квартиру, если застройщик, достроив дом, затянет процесс заключения основного договора?

Если вы уже заплатили деньги, то это тоже один из вариантов обхода обязательных требований закона № 214-ФЗ. Поэтому рисков тут не меньше, чем в любых других серых схемах. Предварительный договор не требует госрегистрации в отличие от основного договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ), а значит, ничто не мешает застройщику продать одни и те же квартиры по нескольку раз. Кроме того, обычно застройщики работают по серым схемам, потому что просто не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве например, из-за отсутствия разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Есть риск, что такой дом вообще никогда не будет введен в эксплуатацию.

Если разрешение на строительство имеется и в вашем предварительном договоре есть все условия, которые обязательно должны быть в договоре участия в долевом строительстве (конкретизирована квартира, которую вы должны получить, установлены срок ее передачи, цена и т.д.), то вы можете убедить суд, что это вовсе не предварительный, а основной договор участия в долевом строительстве. Тогда суд обяжет застройщика зарегистрировать этот договор как основной договор долевого участия в строительстве (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 9 обзора от 04.12.13), что потом даст вам возможность зарегистрировать права на квартиру.

Если в вашем случае дом уже фактически построен, но застройщик уклоняется от заключения основного договора и просрочил его сдачу в эксплуатацию, вы можете требовать признания права собственности на квартиру (п. 14 обзора от 04.12.13).

Мой застройщик работал по серым схемам, и в результате я смог оформить квартиру в собственность только через суд. К тому же срок окончания строительства сильно затянулся по сравнению с обещанным в договоре. Я могу как-то наказать застройщика рублем?

Да, вы можете взыскать неустойку и возмещение морального вреда. Закон № 214-ФЗ устанавливает обязанность застройщика, который нарушил предусмотренный в договоре срок передачи квартиры дольщику, выплатить ему неустойку. По общему правилу ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России, которая действовала на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки. Но если дольщик гражданин, то застройщик должен заплатить эту неустойку в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). То, что в вашем случае не был заключен полноценный договор участия в долевом строительстве, не препятствует этой возможности раз вы добились регистрации права собственности через суд, значит, суд признал, что в действительности имели место отношения по долевому строительству. В таком случае суды применяют нормы закона № 214-ФЗ, в том числе о взыскании неустойки (п. 8 обзора от 04.12.13). Кроме того, привлечение застройщиком денежных средств граждан в долевое строительство не теми способами, которые указаны в законе № 214-ФЗ, считается нарушением прав потребителя, и вы можете потребовать за это компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 О защите прав потребителей, п. 8 обзора от 04.12.13). Причем сейчас стала встречаться практика компенсации морального вреда не в символических, а во вполне ощутимых размерах например, в размере 50 тыс. рублей (см. п. 28 обзора от 04.12.13). Также, если застройщик не удовлетворит ваши требования добровольно, суд может взыскать с него штраф в размере половины той суммы, которую взыщет в вашу пользу (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1).

Компания Петербургский Юристъ имеет опыт получения положительных для Клиентов судебных решений и последующего взыскания через службу судебных приставов на сумму более 400 млн. рублей. Данная категория дел стала еще более актуальной ввиду массового использования застройщиками предварительного договора, который лишает покупателей по договору огромного числа прав. Тем не менее, наши специалисты готовы предложить способ возврата денежных средств даже в такой тяжелой ситуации. Ответчиками в делах с участием наших юристов были такие крупные фирмы, как ‘ЛЭК’ (в различных вариациях), ‘Квартира.ру’, ЖСК ЦДС, ЛенСпецСМУ, Ленстройтрест и иные фирмы. Таким образом, Вы можете быть уверены, что вернете деньги в кратчайшие сроки с наименьшими потерями. Звоните!

Архив новостей

С вами свяжется наш консультант

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

×
Яндекс.Метрика